De discussie over short stay en tijdelijke huisvesting lijkt op het eerste gezicht vooral een huurrechtelijke discussie. Maar het Wetsvoorstel passende huurcontracten kan in de praktijk veel bredere gevolgen hebben. Zeker voor logieslocaties waar arbeidsmigranten en andere tijdelijke doelgroepen voor langere perioden worden gehuisvest.

Het kabinet wil de uitzondering voor huur van woonruimte naar zijn aard van korte duur begrenzen tot maximaal 30 nachten. Daarmee wil het voorkomen dat mensen maandenlang via short- stayconstructies worden gehuisvest zonder de huur- en huurprijsbescherming die bij woonruimte hoort.

Die doelstelling is begrijpelijk. Mensen die langere tijd ergens verblijven, verdienen een duidelijke rechtspositie.

Maar deze ontwikkeling roept ook een andere vraag op:

Als tijdelijke huisvesting steeds meer kenmerken van wonen krijgt, moeten we dan niet opnieuw nadenken over de locaties waar we deze huisvesting realiseren?

Logies op bedrijventerreinen

De afgelopen jaren zijn op verschillende bedrijventerreinen huisvestingsconcepten gerealiseerd die bewust als logies zijn vergund. Denk bijvoorbeeld aan huisvesting van arbeidsmigranten. Dat gebeurde vaak met een reden. Een logiesfunctie heeft omgevingsrechtelijk een andere positie dan een woonfunctie. Een woning is bijvoorbeeld een geluidgevoelig gebouw. Een hotel of andere logiesfunctie is dat niet automatisch. Dat verschil is belangrijk op locaties waar productie, logistiek, transport en andere bedrijfsactiviteiten plaatsvinden.

Wanneer een bestaande logieslocatie wordt omgezet naar wonen, kan er daardoor een nieuwe milieugevoelige functie ontstaan. Dat kan gevolgen hebben voor de ontwikkelingsmogelijkheden en milieuruimte van bedrijven in de directe omgeving. Daarom is de gedachte “als langdurig logies moeilijker wordt, maken we er gewoon wonen van” te eenvoudig.

De 30-nachtengrens maakt de locatievraag belangrijker

De voorgestelde huurregels zetten een logiesfunctie niet automatisch om in een woonfunctie. Huurrecht en omgevingsrecht zijn twee verschillende juridische werelden. Toch kan de nieuwe regelgeving in de praktijk wel druk veroorzaken. Wanneer personen drie, zes of twaalf maanden op dezelfde locatie verblijven, kan steeds nadrukkelijker

de vraag ontstaan of zo’n concept nog als traditioneel short stay of logies moet worden georganiseerd. Gemeenten, vastgoedeigenaren en exploitanten zullen daardoor opnieuw moeten kijken naar zowel de contractvorm als de ruimtelijke positie van deze locaties. En juist daarom moeten we de discussie niet beperken tot de vraag:

“Kan deze bestaande logieslocatie worden omgezet naar wonen?”

De betere vraag is:

“Waar kunnen we tijdelijke huisvesting zó organiseren dat bewoners goed worden beschermd én omliggende bedrijven voldoende ontwikkelingsruimte houden?”

Niet alleen woonwijk of bedrijventerrein

In de ruimtelijke discussie wordt vaak gedacht in twee uitersten: woningbouw in bestaande woongebieden of huisvesting op bedrijventerreinen. Voor tijdelijke doelgroepen moeten we volgens mij nadrukkelijker naar een derde mogelijkheid kijken: overgangszones tussen wonen en werken.

Denk aan:

• randen van bedrijventerreinen;
• gemengde werk-woongebieden;
• transformatiezones;
• goed ontsloten locaties langs infrastructuur;
• locaties tussen stedelijk gebied en buitengebied;
• voormalige bedrijfs- of maatschappelijke locaties die voor transformatie in aanmerking komen.

Juist op dergelijke locaties kan vanaf het begin rekening worden gehouden met afstand tot zware bedrijfsactiviteiten, verkeersbewegingen, geluid, veiligheid en voorzieningen. Daarmee ontstaat niet achteraf een conflict tussen wonen en bedrijvigheid, maar wordt de huisvestingsfunctie vanaf het begin onderdeel van de gebiedsontwikkeling.

Ook het buitengebied verdient aandacht

Ook goed gekozen locaties in het buitengebied kunnen onderdeel zijn van de oplossing. Dat betekent niet dat tijdelijke werknemers of andere doelgroepen ergens achteraf op een afgelegen

locatie moeten worden ondergebracht. Juist niet. Een locatie in het buitengebied moet goed bereikbaar zijn en voldoende kwaliteit bieden. Bereikbaarheid van werk, winkels, huisarts, openbaar vervoer en andere dagelijkse voorzieningen moet onderdeel zijn van de locatiekeuze. Daarnaast spelen landschappelijke inpassing, infrastructuur en provinciaal en gemeentelijk beleid een belangrijke rol.

Maar wanneer aan die voorwaarden wordt voldaan, kan het buitengebied kansen bieden voor kwalitatieve huisvestingsconcepten waarbij meer fysieke ruimte beschikbaar is en minder directe spanning ontstaat met zware bedrijvigheid of bestaande woonwijken.

Van locatie zoeken naar gebiedsontwikkeling

Wat mij betreft moeten gemeenten daarom stoppen met tijdelijke huisvesting uitsluitend te behandelen als een afzonderlijk vastgoed- of vergunningvraagstuk. Het moet onderdeel worden van economische en ruimtelijke gebiedsontwikkeling. Wanneer een nieuw distributiecentrum, productiebedrijf of ander arbeidsintensief bedrijf wordt toegestaan, moet tegelijkertijd de vraag worden gesteld: Hoeveel extra werknemers trekt deze ontwikkeling aan? Waar gaan deze mensen wonen? Welke vervoersbewegingen ontstaan? Welke voorzieningen zijn nodig? En welke locatie kan deze huisvesting ook over tien of twintig jaar dragen? Door werkgelegenheid en huisvesting vanaf het begin gezamenlijk te plannen, voorkom je dat jaren later noodoplossingen moeten worden gezocht.

Drie locatiecategorieën

Voor toekomstige doelgroepenhuisvesting zou naar mijn mening veel nadrukkelijker naar drie typen

gebieden moeten worden gekeken.

1. Overgangszones rond bedrijventerreinen

Deze gebieden kunnen bijzonder interessant zijn. Bewoners wonen relatief dicht bij hun werk, terwijl voldoende ruimtelijke afstand kan worden gehouden tot zware bedrijfsactiviteiten.

2. Gemengde stedelijke gebieden en transformatielocaties

Locaties waar wonen, werken en voorzieningen bewust worden gecombineerd kunnen zeer geschikt zijn voor short stay, mid stay en andere vormen van tijdelijke huisvesting.

3. Goed ontsloten locaties in het buitengebied

Waar bereikbaarheid, voorzieningen en landschappelijke kwaliteit kunnen worden gegarandeerd, kunnen ook deze locaties een bijdrage leveren aan de huisvestingsopgave. Niet iedere doelgroep en niet ieder concept past op iedere locatie. Juist daarom is differentiatie noodzakelijk.

Bescherm bewoners én bedrijven

De discussie over nieuwe huurregels biedt daarmee ook een kans. Als langdurige tijdelijke huisvesting steeds nadrukkelijker binnen het woonruimtehuurrecht wordt gebracht, moeten we tegelijkertijd nadenken over een passend ruimtelijk kader. Goede huurbescherming voor bewoners mag niet onbedoeld leiden tot beperkingen voor bedrijven die al jarenlang rechtmatig op een bedrijventerrein actief zijn.

Andersom mag economische bedrijvigheid ook geen reden zijn om mensen langdurig op locaties te huisvesten waar geen goede leefomgeving kan worden gerealiseerd. Beide belangen kunnen naast elkaar bestaan, mits we de juiste locaties kiezen.

Van tijdelijke oplossing naar volwaardig woonconcept

De komende jaren blijft Nederland behoefte houden aan huisvesting voor arbeidsmigranten, studenten, spoedzoekers, werknemers op tijdelijke projecten en andere doelgroepen. Die behoefte verdwijnt niet door het aanpassen van huurwetgeving. Daarom moeten we volgens mij een volgende stap zetten: van tijdelijke huisvesting als noodoplossing naar volwaardige, planologisch goed ingepaste woon- en verblijfsconcepten. Niet iedere locatie waar vandaag logies mogelijk is, hoeft morgen wonen te worden. Misschien moeten we juist veel eerder bepalen waar tijdelijke huisvesting structureel wél past. Overgangszones, transformatiegebieden en zorgvuldig gekozen locaties buiten het stedelijk gebied kunnen daarbij een veel grotere rol gaan spelen.

Bij Comfort Stay geloven we dat toekomstbestendige doelgroepenhuisvesting begint bij de juiste combinatie van doelgroep, contractvorm, vastgoed én locatie. Door die aspecten vanaf het begin integraal te bekijken, kunnen we huisvesting realiseren die goed is voor bewoners, gemeenten, werkgevers én de bedrijven in de omgeving.